最高法院有關「租佃爭議事件」民事判決。

最高法院民事判決

111年度台上字第949號

上訴人      黃木筆

訴訟代理人  楊振芳律師

上訴人    祭祀公業法人彰化縣江東興(原名祭祀公業江東興)

定代理人  江坤龍

訴訟代理人  黃呈利律師

上列當事人間租佃爭議事件,上訴人對於中華民國 110年11月24日臺灣高等法院臺中分院第二審判決(110年度上字第328號),提起上訴,本院判決如下:

   

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

   

一、本件被上訴人主張:伊所有坐落彰化縣員林市○○段 000○000地號土地(下合稱系爭土地,分稱000、000地號土地)原由上訴人之被繼承人江珠於民國38年間向伊承租,嗣江珠死亡後,自74年間起由上訴人繼向伊承租系爭土地,並簽訂三七五租約(下稱系爭租約)。惟上訴人於租賃期間將000地號土地交由其弟即訴外人黃木蓮經營資源回收場,且於000地號土地西側興建如第一審判決附圖一(下稱附圖一)所示編號 A部分建物,有不自任耕作情形,依耕地三七五減租條例(下稱三七五條例)第16條第1項、第2項前段規定,系爭租約全部無效,上訴人即屬無權占用系爭土地等情,爰依民法第767條第1項前段規定,求為命上訴人返還000地號土地,並將286地號土地上如附圖一編號A部分建物拆除後,將該部分及編號A1部分與第一審判決附圖二編號B部分土地返還予伊之判決。

二、上訴人則以:江珠過世後,000、000地號土地分別由黃木蓮及伊耕作,然僅由伊出面訂立系爭租約;嗣兩造於83年8月1日重新約定以租地建屋方式承租系爭土地,訴外人即被上訴人當時之管理人江炎進並為通告(下稱系爭通告)。伊於84年 3月間在000地號土地西側興建A部分建物,領有門牌及申請房屋稅籍資料,其餘土地則繼續耕種,均依約按期繳納耕地租金新臺幣(下同) 3,060元(104年後為2,060元)、租地建屋租金8,390元;黃木蓮則就000地號土地分別繳納租地建屋租金7,850元、資源回收場土地租金6,000元。兩造雖未約定租期,仍應解為至所蓋建物不堪使用之日為止,伊並非無權占有。況被上訴人明知伊在系爭土地建屋達26年餘,依誠信與權利濫用禁止原則,亦應受系爭通告之拘束,容忍伊繼續占有使用系爭土地約定範圍等語,資為抗辯。

三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果,以:兩造間就系爭土地訂有系爭租約,上訴人在 000地號土地西側建有如附圖一編號A所示之鋼筋混擬土造2層樓房,並將 000地號土地交由黃木蓮經營資源回收場,由黃木蓮在該地興建一鐵皮屋;且另案臺灣彰化地方法院108年度重訴字第174號判決黃木蓮應拆除地上物、返還 000地號土地及給付不當利得予被上訴人,亦經原法院以109年度上字第281號判決駁回黃木蓮之上訴。上訴人就上開部分未自任耕作,依三七五條例第16條第1項、第2項前段規定,系爭租約全部無效。而系爭通告內容,旨在知會向被上訴人承租農地而私自搭建房屋或變更使用之人,申明被上訴人將對此加收費用作為補償,且其對該等未經其同意之違法行為概不負責之意,除明示所加收部分係補償性質,即非屬租金外,並堅持其對該等違法行為不予認同,更無就租地建屋達成合意可言。又受限於三七五條例規定,三七五租約之租金數額較一般租金行情低,倘佃農並未自任耕作,即欠缺受該條例最低租金保障之正當性基礎,被上訴人向上訴人加收費用以為補償,亦屬正常;被上訴人之管理人開立同一期之繳納單:一載為租金,一則載為補償金,核與系爭通告內容,並無不合。至被上訴人之帳冊如何記載,屬其內部作帳範疇,係供其成員稽核之用,與兩造有無達成租地建屋之合意無涉。縱被上訴人明知上訴人未自任耕作,仍一再向其收取租金,並與之換約,仍無從使系爭租約無效之法律狀態,重新恢復效力。考量三七五條例之立法目的,除為保障佃農基本生活外,並寓有達成農地農用政策,以保護農地。縱出租之被上訴人明知承租之上訴人未遵守自任耕作之法律要求,此破壞農地農用政策所得之不法利益,應無受誠信原則保障之理,更無主張權利濫用之餘地。系爭租約既全部無效,上訴人興建房屋及占有系爭土地即屬無權占有。從而,被上訴人依民法第767條第1項前段規定,請求如上述聲明,即有理由,為其心證之所由得,並說明上訴人其餘抗辯及聲明證據為不足取,與不再逐一論駁之理由,因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決,駁回其上訴。

四、按承租人違反三七五條例第16條規定不自任耕作時,原訂租約無效。所謂無效,係當然無效,不待出租人主張。故耕地租約無效後,除兩造有另行成立租賃關係之合意外,不因出租人嗣後繼續收取租金、承租人使用未自任耕作土地,或於原訂租約租期屆滿後,依同條例第6條第1項、第20條換訂租約,而使原已無效之租約恢復其效力。又承租人將承租之土地交由他人占有者,該承租人為間接占有人。查上訴人於原審自承:當初租約寫的是000、000地號土地,是由伊承租,黃木蓮使用的部分是在 000地號土地等語,有該準備程序筆錄足稽(見原審卷第96、133 頁),原審本此論斷兩造間就系爭土地訂有系爭租約,上訴人有未自任耕作情形,系爭租約全部無效。上訴人不能證明兩造間另達成租地建屋之合意,其就000地號土地、000地號土地(間接占有)均屬無權占有,因以上揭理由為上訴人不利之判決,依上說明,經核於法尚無違背。上訴論旨,徒就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使暨其他贅述而與判決基礎無涉之理由,指摘原判決不當,聲明廢棄,非有理由。

五、據上論結,本件上訴為無理由。依民事訴訟法第 481條、第449條第1項、第78條,判決如主文。

中  華  民  國  111  年  4  月  21  日

最高法院民事第九庭            

審判長法官 盧 彥 如

法官 林 麗 玲

法官 張 恩 賜

法官 汪 漢 卿

法官 吳 麗 惠